閱讀提示： 據(jù)參考消息網(wǎng)消息，4月15日港媒報(bào)道稱，最近匯豐銀行發(fā)布的調(diào)查報(bào) 告顯示，在1980年到2000年出生的內(nèi)地人群“( 千禧一代”)中，住房擁有率達(dá) 到70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國(guó)家，也高于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展幾百年的發(fā)達(dá)國(guó)家。

透支未來十年消費(fèi)需求

據(jù)《香港商報(bào)》網(wǎng)站4 月15 日 報(bào)道，匯豐調(diào)查了9 個(gè)國(guó)家共 9000 名“千禧一代”，結(jié)果顯示，相 關(guān)人群的住房擁有率平均為40%， 其中中國(guó)最高為70%；而比中國(guó)富 裕發(fā)達(dá)的國(guó)家如法國(guó)為41%，美國(guó) 為35%，英國(guó)為31%，澳大利亞為 28%，沙特阿拉伯為26%。也就是 說，大部分國(guó)家的年輕人住房擁 有率不到一半，遠(yuǎn)低于中國(guó)(內(nèi)地) 的比例。事實(shí)上，這個(gè)年齡段的 內(nèi)地年輕人在一線城市擁有兩套 以上住房的人也不在少數(shù)，同時(shí)， 購買住房由家庭幫助的比例也達(dá) 到40%以上，比率也遠(yuǎn)超其他發(fā)達(dá) 國(guó)家。

報(bào)道稱，從內(nèi)地的人口結(jié)構(gòu)來 說，1980 年至2000 年這個(gè)年齡段 的人口大概在2.7 億左右，如果城 市化率50%，這個(gè)年齡段的年輕人 住房擁有率為70%，那么就有1 億 以上這個(gè)年齡段的人進(jìn)入房地產(chǎn) 市場(chǎng)。如果住房是居住消費(fèi)，那么 未來10 年購買住房主力的居住條 件已經(jīng)解決，住房消費(fèi)需求的高峰 已經(jīng)過去。同時(shí)，由于這些購買住 房的居民多數(shù)是舉全家之力進(jìn)入市 場(chǎng)，其未來10年消費(fèi)需求的購買力 嚴(yán)重透支，消費(fèi)能力也會(huì)減弱。此 外，近一年內(nèi)地房?jī)r(jià)之所以還在快 速上漲，并非政府一直在強(qiáng)調(diào)所謂 住房消費(fèi)的“剛性需求”，而是這些 居民住房投資的“剛性需求”。

“剛性需求”以投資主導(dǎo)

從最近西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的中國(guó) 內(nèi)地家庭金融消費(fèi)的調(diào)查數(shù)據(jù)來 看，目前內(nèi)地城鎮(zhèn)家庭住房擁有率 達(dá)到90%以上，而擁有兩套以上住 房的家庭占近兩成。也就是說，如 果這些住房都是讓居民居住，并每 個(gè)家庭擁有一套住房，那么住房空 置率都會(huì)達(dá)10%以上。所以，當(dāng)前 不少居民還在涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)， 估計(jì)還是以投資為主導(dǎo)，因?yàn)樗?們?nèi)匀幌嘈艃?nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 只會(huì)上漲而不會(huì)下跌。

報(bào)道稱，內(nèi)地居民尤其是“千 禧一代”之所以都會(huì)涌入房地產(chǎn)市 場(chǎng)投資，就在于這十幾年住房投資 讓其財(cái)富增長(zhǎng)達(dá)340%以上，但他 們所持財(cái)富有92%來自房地產(chǎn)市 場(chǎng)，如果不算住房，其他金融資產(chǎn) 很小。同時(shí)，從這些現(xiàn)象能看出還 有以下幾個(gè)問題值得關(guān)注。首先， 內(nèi)地居民財(cái)富的增長(zhǎng)基本上是靠 住房的升值，如果沒有這十幾年 內(nèi)地住房過度升值，那么內(nèi)地許多 居民財(cái)富持有量十分有限。因此， 如何參與住房投資，特別是利用高 杠桿進(jìn)行住房投資，成了這些居民 財(cái)富增長(zhǎng)的一條路，但實(shí)際的情況 并非如此，金融市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)還是 有很多。

其次，當(dāng)前不少城市的房地產(chǎn) 市場(chǎng)之所以還在瘋狂，價(jià)格還在暴 漲，并非與居民所謂的住房消費(fèi) “剛性需求”有關(guān)，而是與這些居民 預(yù)期住房的價(jià)格未來還會(huì)上漲及 他們要利用金融杠桿進(jìn)入市場(chǎng)有 關(guān)。只要房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有波 及三四線城市，他們就會(huì)跟其聞雞 起舞下去。三四線城市的房地產(chǎn) 價(jià)格瘋狂還會(huì)向下蔓延，不過，也 正是這樣，不少投資者可能會(huì)在三 四線城市的投資中遇到風(fēng)險(xiǎn)。

再者，由于內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng) 是一個(gè)政策市場(chǎng)，住房投資者的輸 贏完全取決于出臺(tái)什么政策，并非 來自個(gè)人投資決策判斷。十幾年 來，許多住房投資者之所以是常勝 將軍，就在于相信政府不會(huì)讓房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，相信政府會(huì)托住 市場(chǎng)的價(jià)格。事實(shí)上，近十幾年來 的房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)沒有讓住房投 資者失望。

“政策焦慮癥”日益明顯

報(bào)道稱，不過，從2016 年中央 經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來，住房投資者看 到政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)有 所變化，而出臺(tái)的政策一步比一步 緊，一城比一城緊，甚至于有些城 市的調(diào)控政策不僅要遏制房?jī)r(jià)再 上漲，而且還要求停止未來幾年的 住房交易。因此，對(duì)于“千禧一代” 這批住房投資者來說，住房投資 “政策焦慮癥”油然而生。

首先，他們會(huì)擔(dān)心對(duì)內(nèi)地房地 產(chǎn)市場(chǎng)重新定位，不知道政府未來 還有哪些政策工具會(huì)出臺(tái)以及出 臺(tái)后對(duì)市場(chǎng)又會(huì)產(chǎn)生什么樣的影 響。此外，當(dāng)前的許多住房投資者 還會(huì)擔(dān)心已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策會(huì) 不會(huì)再加碼以及會(huì)持續(xù)多久，未來 房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生什么樣的變 化。再者，即使是目前還沒有出臺(tái) 調(diào)控政策的三四線城市，他們也不 知道房?jī)r(jià)漲到什么程度時(shí)也會(huì)出 臺(tái)調(diào)控政策，其調(diào)控政策力度如何 又會(huì)造成什么影響。

報(bào)道稱，對(duì)于內(nèi)地的絕大多數(shù)住 房投資者來說，他們都沒有經(jīng)歷房 地產(chǎn)調(diào)控的周期性調(diào)整，更沒有經(jīng) 歷房?jī)r(jià)下跌是什么態(tài)勢(shì)，特別是沒 有經(jīng)歷過內(nèi)地這種以投資為主導(dǎo)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)泡沫吹得巨大 的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)市場(chǎng)和投資者是如何 反映的。所以，這些房地產(chǎn)投資者 的“政策焦慮癥”，可能會(huì)隨著更多的 城市出臺(tái)調(diào)控政策而變得更為明顯。

當(dāng)然，當(dāng)前這些年輕的住房投 資者更焦慮的是，他們的住房投資 是不是接了最后一棒并被嚴(yán)重套 牢，因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)政策不確定性 及貨幣政策不確定性將是一種常 態(tài)。對(duì)此，這些年輕的住房投資者 更加謹(jǐn)慎。