據(jù)光明日報(bào)消息，近日，北京市出臺新一輪樓市調(diào)控新政，大幅提高首付比例，同時(shí)“認(rèn) 房又認(rèn)貸”，被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控”；隨后石家莊、鄭州、廣州等城市也陸續(xù)出臺 樓市新政；3 月21 日，廣東東莞市、河北廊坊市、江蘇句容市也出臺或升級限購政策。新一 輪房地產(chǎn)調(diào)控劍指何方？又將如何影響未來房地產(chǎn)市場走勢？

重拳出擊降樓市“虛火”

家住北京回龍觀的姜女士為孩子 上學(xué)考慮，正準(zhǔn)備將現(xiàn)住房賣掉，再貸款 換個(gè)三環(huán)內(nèi)的二手房。“新政出臺后，首 付比例大幅提高，估計(jì)暫時(shí)不能考慮換 房了。”姜女士告訴記者，地產(chǎn)中介的人 告訴她，如果急于買房最好準(zhǔn)備全款，因 為銀行按揭貸款短期內(nèi)很難獲批。

這輪被稱為北京“史上最嚴(yán)”的樓 市調(diào)控政策表現(xiàn)為四方面：一是大幅 提高了二套房的首付比例，普通住房 不低于60%，非普通住房不低于80%， 較之前提高10%以上；二是“認(rèn)房又認(rèn) 貸”，只要有貸款購房記錄，不管是北 京還是異地，都算是二套房；三是暫停 發(fā)放25 年以上的個(gè)人房貸；四是限制 通過企業(yè)購買住宅。

自2月底以來，全國已有近20個(gè)城市 出臺樓市調(diào)控新政，既有南京、青島、三 亞等熱點(diǎn)城市，也有環(huán)一線周邊城市及 三、四線城市，而北京的調(diào)控明顯升級。

“此輪調(diào)控的目的，就是迅速出擊 降低房地產(chǎn)投資和投機(jī)的‘炒房暗火 ’，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保 證居民住有所居，抑制房地產(chǎn)泡沫膨 脹，同時(shí)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融的安全 與穩(wěn)定發(fā)展。”中國社會(huì)科學(xué)院城市與 競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。

樓市供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

去年9 月以來，多地就出臺過一輪 樓市調(diào)控。頻頻出臺的房地產(chǎn)調(diào)控為何 難以阻止一線城市房價(jià)上漲的趨勢？

倪鵬飛分析，首先，一線城市確實(shí) 存在強(qiáng)勁的剛性和改善性需求。其 次，為避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落， 本輪調(diào)控采取的是“邊調(diào)邊看，逐步完 善”的原則，調(diào)控不是“畢其功于一 役”，而是常態(tài)化和機(jī)制化。此前出臺 的一些政策，對炒房和奢侈消費(fèi)住房 的約束還不夠嚴(yán)厲，為房價(jià)上漲創(chuàng)造 了可乘之機(jī)。

與上一輪調(diào)控相比，本輪調(diào)控范 圍更大、力度更強(qiáng)、措施更嚴(yán)。“相信在 強(qiáng)有力的政策作用下，非急迫性、支付 能力有限的購房需求將延遲，樓市交易 量會(huì)明顯下降，對緩解市場緊張情緒、 抑制房價(jià)過快上漲將產(chǎn)生明顯效果。 更為重要的是，杠桿使用空間的縮小將 遏制樓市投機(jī)行為。”倪鵬飛判斷。

不難看出，此輪新政旨在抑制除 “住”以外的住房需求，限制房價(jià)炒作 行為。同時(shí)，由于一線城市房價(jià)在周 邊城鎮(zhèn)的外溢效應(yīng)正在逐步放大，調(diào) 控也從一線城市擴(kuò)展到周邊的三、四 線城市。

從更廣泛的角度看，推動(dòng)房價(jià)上 漲的因素也來自房地產(chǎn)市場之外。國 家發(fā)改委主任何立峰日前表示，當(dāng)前 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng) 濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡，“有大量資金涌入房產(chǎn) 地市場，帶動(dòng)了房價(jià)過快上漲，進(jìn)一步 推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本”。

因城施策建立長效機(jī)制

值得一提的是，在一線城市房價(jià)過 快上漲的同時(shí)，房地產(chǎn)的城市分化矛盾 仍然顯著。一線城市住宅供不應(yīng)求， 三、四線城市去庫存壓力依然存在。

國務(wù)院副總理張高麗日前在中國 發(fā)展高層論壇上指出，要堅(jiān)持“房子是 用來住的、不是用來炒的”的定位，分 類指導(dǎo)，因城施策，重點(diǎn)消化三、四線 城市房地產(chǎn)的過量庫存。

倪鵬飛認(rèn)為，解決房地產(chǎn)市場“痼 疾”的關(guān)鍵在于加快改革，完善基礎(chǔ)性 制度，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 的長效機(jī)制。“要通過完善市場的競 爭、價(jià)格和供求機(jī)制，完善政府的監(jiān) 管、調(diào)節(jié)和保障機(jī)制，通過充分的競爭 和有效的調(diào)節(jié)，使得產(chǎn)業(yè)間利潤平均 化，市場供給與需求匹配，從而抑制房 地產(chǎn)市場投資和投機(jī)行為。”