我市商品房土地使用年限縮水現(xiàn)象嚴(yán)重 鮮見業(yè)主維權(quán)
買了新房本是件高興的事,但網(wǎng)友小張卻高興不起來(lái)。小張?jiān)诒緢?bào)民生論壇發(fā)帖稱,其在市區(qū)某樓盤買了套房,到簽正式的購(gòu)房合同時(shí),發(fā)現(xiàn)土地使用年限只有32 年了,而一般商品房的土地使用年限是70 年,房子還沒住進(jìn)去,使用年限已“蒸發(fā)”了30 多年,小張對(duì)此問題感到一頭霧水。
連日來(lái),記者走訪市區(qū)多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn),住宅土地使用年限縮水,在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是較為普遍的問題,消費(fèi)者卻較少關(guān)注。相關(guān)法律專業(yè)人士稱,這個(gè)隱性問題給消費(fèi)者購(gòu)房帶來(lái)一定的潛在風(fēng)險(xiǎn),消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)一定要權(quán)衡把握。
開發(fā)商遮遮掩掩
在市區(qū)建設(shè)大道、華達(dá)街、永和路等多個(gè)樓盤,記者觀察到,消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)大多都只了解面積、價(jià)格、戶型,對(duì)樓房的土地使用年限卻極少關(guān)注,而售樓部的銷售人員從不主動(dòng)向消費(fèi)者介紹樓盤的土地使用年限問題。
為了解市區(qū)樓盤土地使用年限縮水情況,記者以購(gòu)房為由,先后到近十個(gè)樓盤了解情況,提出要求查閱國(guó)土證。記者看到,這些法律文書大多都張貼在比較隱蔽的地方,一般情況下難以看見。在華達(dá)街一樓盤,記者了解了房?jī)r(jià),選定戶型后,提出要看一下國(guó)土證。一售樓人員突然感到愕然:“這個(gè)以前都沒人提起過! 最后,才拿出一份復(fù)印件,記者看到,土地使用年限的截止日期為 2048 年。也就是說(shuō),今年購(gòu)房,到 2048 年,房子的土地使用年限只有30 多年。
在記者所接觸的樓盤中,發(fā)現(xiàn)住宅土地使用年限“縮水”最多的達(dá)18年,少的也有三五年。
購(gòu)房者少有關(guān)注
住宅土地使用年限“縮水”, “縮”到哪里去了?誰(shuí)為這些“縮水” 買單?
記者了解到,不少購(gòu)房者在購(gòu)房前都沒考慮這個(gè)問題,直到交清了錢,簽了合同,發(fā)現(xiàn)土地使用年限剩下不多,但房?jī)r(jià)卻沒有任何降低,才感到有所吃虧,但也無(wú)能為力。記者從市房管、國(guó)土部門等了解到,有不少消費(fèi)者簽了合同后,咨詢過這些問題,但為此進(jìn)行維權(quán)的消費(fèi)者還沒碰到過。
市國(guó)土局相關(guān)專業(yè)人士告訴記者,土地使用年限,從政府出讓土地之日起計(jì)算。國(guó)家規(guī)定住宅用地是70 年,商業(yè)用地是40 年,工業(yè)用地是50 年。我市建市之初,考慮到河源樓盤一、二層為商鋪的實(shí)際情況,一直沿用“商住”用地這一概念,土地使用年限為50 年。根據(jù)情況的變化,從去年開始,我市不再審批50 年的“商住”用地。目前,從土地一級(jí)市場(chǎng)新交易的住宅用地都是70年。
對(duì)于目前市區(qū)一些商品房土地使用年限“縮水”較多的情況,相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱,主要是這些樓盤從政府取得土地時(shí)間是上世紀(jì)90 年代,由于沒有開發(fā)、空置或多次轉(zhuǎn)手等原因,到今天才開發(fā),這期間過去了10 多年,50 年的使用年限減去10 多年的時(shí)間,只剩下30 多年的時(shí)間就不足為怪了。
“消費(fèi)者將房屋使用年限視為70 年這是一種誤解!毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱,土地使用年限自開發(fā)商從政府那里獲得土地使用權(quán)的第一天就開始計(jì)算,而正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、銷售及至辦理房產(chǎn)證的過程,一般要耗費(fèi)三四年時(shí)間,甚至更長(zhǎng)的時(shí)間,購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買到的,只能是這兩者相減后的“剩余年限”。因此這是一個(gè)普遍現(xiàn)象。
續(xù)期費(fèi)用誰(shuí)買單
對(duì)于一些土地使用年限已過了10 年的“短命”房子,到期后怎么辦? 市國(guó)土局相關(guān)專業(yè)人士稱,目前,這個(gè)問題的矛盾性還沒有凸現(xiàn),國(guó)家還沒有相關(guān)法律文件規(guī)范,但按照目前城市房地產(chǎn)相關(guān)管理法規(guī),土地使用年限到期后的土地,在政府不需要收回土地時(shí),可以續(xù)期有償使用,使用人要補(bǔ)償一定的費(fèi)用。土地使用年限屆滿后,國(guó)家將土地使用權(quán)收回的,房隨地走,個(gè)人的房屋也被收回,國(guó)家給予一定的補(bǔ)償。但目前國(guó)家政策及土地管理?xiàng)l例實(shí)施才不久,整個(gè)國(guó)家政策有一個(gè)持續(xù)調(diào)整和法規(guī)適時(shí)完善的過程,購(gòu)房者也不必過于擔(dān)心。
市國(guó)土局的相關(guān)科室負(fù)責(zé)人告訴記者,近一兩年也有不少開發(fā)商前來(lái)咨詢延長(zhǎng)土地使用年限的問題。按相關(guān)規(guī)定,如果要延長(zhǎng)土地使用年限,必須經(jīng)過核算,補(bǔ)交延長(zhǎng)土地使用年限的土地出讓金,重新簽訂土地出讓合同,但開發(fā)商都不愿意承擔(dān)這筆費(fèi)用。因此,國(guó)土部門至今也沒有辦理過一宗相關(guān)住宅用地延長(zhǎng)土地使用年限的手續(xù)。
年限與成本有關(guān)
“商品房‘縮水’的使用年限,肯定不該由購(gòu)房者買單!笔袊(guó)土局的相關(guān)專業(yè)人士告訴記者,土地價(jià)格與土地使用年限息息相關(guān),在同樣時(shí)段,同等使用條件下,時(shí)間越短,土地價(jià)格越低。因此,不同土地使用年限的商品房開發(fā)的土地成本是不同的。但實(shí)際情況是,一些土地使用年限較短的商品房與較長(zhǎng)年限的商品房,價(jià)格卻相差不大。
“房子沒有到期,地到期了,業(yè)主肯定存在一定的風(fēng)險(xiǎn)!毕嚓P(guān)專業(yè)人士稱,雖然目前現(xiàn)行法律沒有涉及這一問題,但將來(lái)土地到期后業(yè)主也許會(huì)承擔(dān)延期的相關(guān)費(fèi)用,因此消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)一定要權(quán)衡利弊。
對(duì)于如何防止出現(xiàn)因購(gòu)房者對(duì)商品房“縮水”使用年限理解不同的矛盾糾紛,相關(guān)專業(yè)人士指出,對(duì)開發(fā)商而言,開發(fā)商要履行告知義務(wù),不能刻意隱瞞,在售房中一定要告知消費(fèi)者使用土地的年限,讓消費(fèi)者知情;對(duì)于購(gòu)房者而言,買房時(shí)一定要搞清楚土地使用年限,提高自己的法律意識(shí),比較相關(guān)商品房的性價(jià)比。
本報(bào)記者 黃仕忠 文
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